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La importancia de conocer el inmueble que se piensa vender, por parte de un Asesor Inmobiliario

Publicado por Gaby on 31 May, 2019
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MBA. Ing. Juan Carlos Velásquez Avila, Vocal II Junta Directiva CCBRG

Durante los 21 años que he trabajado como Ingeniero Civil y 14 años como Valuador Autorizado he aprendido y perfeccionado todos los aspectos que giran en torno a un proyecto inmobiliario. Durante ese tiempo también  me  he  dedicado  a  trabajar  en  algo que  me  apasiona, ser  un  Asesor  Inmobiliario Profesional. Es por ello que cuando algún cliente me llama para promoverle su inmueble, debo tomar en cuenta ciertos criterios que pueden ayudar a resolver en una visita de campo dudas respecto al mismo y que pueden ser determinantes para continuar o descartar la promoción.

Cuando uno recibe un inmueble debemos llegar puntuales a la cita con el propietario, debemos realizar una entrevista corta que nos permita conocer el inmueble en papel, incluyendo todas las características que puede poseer en un documento legal.

Recordemos que en dicho documento estamos dejando plasmado los generales y datos de interés para los posibles clientes que se interesen como:  Los metros cuadrados (mts2) y  varas cuadradas (vrs2) del terreno, metros cuadrados de la construcción (si no se recuerda el propietario, con cinta o medidores electrónicos podemos obtener una cuadrícula del inmueble para calcular el área), debemos hacer mención de los diferentes ambientes que posea como (#parqueos, #salas, comedor, cocina, #baños, #habitaciones, estudio etc), escribir todos los detalles que podamos observar del inmueble como (estado de los gabinetes, baños, si existe humedad, si requiere mantenimiento de pintura y los tipos de acabados etc) y para concluir la visita tomar fotos del mismo buscando la mejor posición, que este ordenada y limpia.

Debemos conocer si la propiedad está libre de gravámenes, si es un solo propietario, son varias personas, es una Sociedad Anónima, por cuanto está registrada, contar con una Certificación del RGP, al igual que una del DICABI y de la Municipalidad es lo mejor con el propósito de verificar que los nombres de los propietarios, así como las direcciones estén correctas y por ultimo conocer si hay hipoteca (en que banco) etc.

Esta información nos permitirá conocer la problemática que el inmueble posee desde el punto de vista legal y la estrategia que tendremos que utilizar para lograr vencer los obstáculos durante la gestión. La visita no concluye allí, ya que debemos conocer el entorno donde el inmueble está ubicado para entender si el precio que el propietario propone es el correcto, muchas veces ya se cuenta con un avalúo de la propiedad y nos puede servir de referencia porque debemos entender que el contar con un avalúo solo nos indica un criterio técnico profesional del monto que puede tener el inmueble como Justo Precio para iniciar una negociación final con algún interesado.

No es recomendable que los propietarios le suban al Justo Precio la comisión, para que se transforme en el precio de inicio de la promoción porque perjudica la venta del inmueble. Es aconsejable que se inicie la promoción dentro del valor recomendado del avalúo, porque los interesados también pueden hacer sus averiguaciones y si la propiedad está fuera del valor comercial se puede caer la venta del inmueble. Muchas veces los propietarios asignan un valor fuera de la realidad para no perder y también porque existe un valor sentimental hacia el inmueble. Lo aconsejable es ser realistas y explicarles que se pueden tardar mucho más vendiendo el inmueble con ese valor y pueda causar pérdida de tiempo, de dinero y pensarán que es el Asesor Inmobiliario es quien no se ha dedicado de forma profesional a la venta del mismo.

Existen herramientas que se deben tomar en cuenta en las valuaciones, podemos mencionar la ubicación del inmueble (es decir la posición del lote, zona comercial, zona residencial o zonas roja), estos datos permiten entender la posición donde está ubicado el inmueble y al mismo tiempo analizar la salida y descenso del sol a  lo largo del día, los atractivos comerciales y su ventajas (seguridad con garita, iluminación, tipos de calles, agua, luz, drenajes, teléfono y que beneficios con que cuenta si estuviere en condominio).. Toda esta información debe quedar indicado en el documento que explique anteriormente.

Con esta información de primera línea debemos explicarle al propietario, que si su inmueble está ubicado en sectores que han sufrido cambios urbanos, deseabilidad y accesos,   pueden llegar a perjudicar o beneficiar al inmueble.

Un ejemplo típico es aquel que sucede cuando se construye una casa cara dentro de una colonia de clase media, este detalle puede perjudicar la venta ya que su entorno no permite el   interés de gente con ingreso alto comprar en ese sector,   prefieren comprar inmuebles de precios altos en sectores más modernos y dejar fuera el inmueble que fuera construido años atrás.

Debemos  comunicarle  al  propietario del  inmueble, que  las  construcciones  dentro  de  la  Ciudad de Guatemala sea cual fuere el giro del mismo, deben proporcionar un lugar adecuado para vivir o trabajar en comunidad, por lo que si vamos a vender un inmueble usado debemos hacer los arreglos correspondientes mínimos para que el inmueble se vea atractivo al momento de visitarlo con algún interesado.

Cuando el propietario acepte la Asesoría Profesional Inmobiliaria, debemos indicarle que se firmará el documento que contiene toda la información que se conoce de la propiedad e indicar que habrá multa si ya se encuentran en una negociación con algún cliente interesado que se ha trabajado y el por su lado vende la propiedad faltando a su promesa, dicha multa puede ser del 2% del valor de la comisión, recomiendo que la comisión es el 5.6% del valor final de venta que incluye la factura.

Ya para finalizar recomiendo a los   Asesores Inmobiliarios, dejar por escrito y de forma obligada la constancia de visita al inmueble, describir el entorno, plasmar el alcance que se pueda esperar de dicha venta, analizar el costo correcto para su venta, el tiempo que nos puede tomar venderla, la comunicación entre propietario y asesor es fundamental para evaluar las lecciones aprendidas que se han tenido durante la etapa de venta, los riesgos que podemos tener al momento de sobrevaluar la propiedad, promover el inmueble con calidad y trasparencia para que no se vea descuidada, que el recurso humano involucrado sea conocedor en los procesos de venta inmobiliaria y cumplir con estar agremiado a la Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala, capacitado en el Programa de Formación Inmobiliaria.

Espero que estos consejos dejados en este documento, puedan apoyarles en su crecimiento como Asesores Inmobiliarios, me despido de manera atenta.

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